Quy định và cách thức phân định sở hữu Chung – Riêng đối với nhà chung cư

Sở hữu Chung và sở hữu Riêng là một trong những vấn đề khách hàng quan tâm khi mua nhà chung cư. Sở hữu Chung - Riêng, nếu không được xác định rõ ràng ngay từ đầu theo đúng quy định của Pháp luật Việt Nam, sẽ dẫn đến xung đột trong quá trình vận hành sau này giữa Chủ đầu tư và chủ sở hữu/người sử dụng.  

Sở hữu Chung nhà chung cư và sở hữu Riêng nhà chung cư là những khái niệm còn ít người để tâm. Việc hiểu rõ những quy định về sở hữu Chung – Riêng sẽ giúp chủ sở hữu/người sử dụng tránh những tranh chấp pháp lý phát sinh với Chủ đầu tư, và đảm bảo quyền lợi của từng cá nhân. Chẳng hạn, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014.  

Điều này đặc biệt cần thiết trong bối cảnh căn hộ chung cư đang ngày càng trở thành lựa chọn phổ biến cho nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân tại các khu đô thị lớn. Theo báo cáo thị trường bất động sản Q1/2023 của Savills Việt Nam, tỷ lệ đô thị hóa tại Hà Nội dự kiến đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Nguồn cung của thủ đô trong năm 2023 dự kiến sẽ đến từ 9 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án. 

Sự khác nhau giữa sở hữu Chung - Riêng với nhà chung cư là gì? 

Trên thực tế, mỗi chủ sở hữu sẽ có quyền sở hữu Riêng với căn hộ do mình sở hữu hợp pháp trong một dự án chung cư; bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng có quyền sở hữu Chung với các tài sản chung nằm trong khu chung cư. Sở hữu Chung – Riêng với nhà chung cư được quy định tại khoản 15 và 16, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 như sau:  

• Phần sở hữu Riêng là phần diện tích nằm bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác của nhà chung cư được công nhận thuộc sở hữu Riêng của chủ sở hữu. Phần sở hữu này còn bao gồm các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.  

• Phần sở hữu Chung là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu Riêng của chủ sở hữu và các thiết bị dùng chung cho nhà chung cư đó. Đặc điểm chung của các tài sản này là không thể chia thành từng phần cho các chủ sở hữu. 

Thực trạng những tranh chấp về quyền sở hữu Chung – Riêng trong nhà chung cư 

Gần đây, nhiều khu chung cư tại Hà Nội xảy ra các vấn đề phát sinh liên quan đến sở hữu Chung - Riêng. Tuy nhiên, do tính phức tạp trong nội dung luật lệ, quy định, văn bản hay thời điểm và đối tượng ban hành, việc giải quyết vấn đề này không đơn giản. Trường hợp không được xử lý kịp thời sẽ dẫn đến xung đột giữa Chủ đầu tư và chủ sở hữu/người sử dụng. 

Mâu thuẫn chủ yếu phát sinh từ việc các bên không đi đến thống nhất được tỷ lệ phân chia diện tích khu vực Chung – Riêng hoặc phân định khu vực thuộc sở hữu của bên nào. Căng thẳng giữa cư dân và Chủ đầu tư dẫn đến hoạt động của Tòa nhà bị đình trệ, các dịch vụ hoặc tiện ích không được cung cấp đầy đủ. 

Pháp luật Việt Nam quy định thế nào về phân định sở hữu Chung – Riêng? 

Trong quá trình xây dựng, cách thức phân định sở hữu Chung và sở hữu Riêng được xác định dựa trên hợp đồng giữa các bên liên quan và theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể như sau: 

1. Quy định sở hữu Riêng trong nhà chung cư 

a. Phần sở hữu Riêng của nhà chung cư bao gồm: 

• Phần diện tích ở bên trong căn hộ chung cư: Diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. 

• Phần diện tích khác bên trong nhà chung cư được công nhận thuộc sở hữu Riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. 

• Hệ thống các trang thiết bị kỹ thuật dùng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác của nhà chung cư. 

b. Quyền lợi và trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ về phần sở hữu Riêng trong tòa nhà chung cư 

• Chủ sở hữu được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu Riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. 

• Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác. 

• Chủ sở hữu cần khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu Chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu Riêng của chủ sở hữu khác. 

2. Quy định sở hữu Chung trong nhà chung cư 

a. Phần sở hữu Chung của nhà chung cư bao gồm: 

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu Riêng. 

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư. 

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng. 

• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước. 

Ngoài ra, tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở 2014 quy định:  

• Khu vực để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thuộc quyền sở hữu Chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.  

• Khu vực để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu thì người thuê/ mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê. Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của Chủ đầu tư và Chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. 

b. Quyền lợi và trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ về phần sở hữu Chung trong tòa nhà chung cư 

• Chủ sở hữu có quyền sử dụng phần sở hữu Chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. 

• Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu Riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu Chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác. 

• Chủ sở hữu nhà có trách nghiệm đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu Chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng. 

Những lưu ý về phân định quyền sở hữu Chung - Riêng cho Chủ đầu tư 

Mặc dù phần diện tích này đã được phân định trên mặt tài liệu pháp lý, nhưng trong quá trình vận hành thực tế, vẫn xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và Cư dân. Các tranh cãi thường bắt nguồn từ sự thiếu đầy đủ, minh bạch trong tài liệu quy định việc sử dụng Chung - Riêng của các khu vực khi Chủ đầu tư thiết kế. Điều này dẫn đến sự mơ hồ trong việc xác định quyền sở hữu và sử dụng trong các khu vực này.  

Để giải quyết mâu thuẫn và hạn chế ảnh hưởng đến giai đoạn sau, Chủ đầu tư cần phải lường trước và tính toán đúng các diện tích Chung - Riêng từ giai đoạn thiết kế, cũng như trình bày rõ ràng trong báo cáo kỹ thuật. Các báo cáo này cần được cung cấp cho cả Ban quản trị đại diện Cư dân để họ có thể xác định được các diện tích Chung - Riêng và giải quyết các tranh chấp một cách dễ dàng hơn. 

Ngoài ra, Chủ đầu tư cần thống nhất với các bên liên quan để thiết lập các quy tắc cho các khu vực và tiện ích sử dụng chung. Từ đó, đưa ra thỏa thuận và thống nhất chung giữa các bên liên quan về các nội dung liên quan đến quyền lợi, sử dụng và bảo vệ tài sản để tránh các tranh chấp và giải quyết các vấn đề phát sinh. Quy tắc sử dụng chung cũng cần được đưa ra một cách minh bạch và công khai, đồng thời được tuân thủ bởi tất cả các chủ sở hữu. 

Việc thiết kế, phân định và quản lý phần sở hữu Chung – Riêng trong vận hành vẫn luôn là một vấn đề phức tạp và đầy thách thức, đòi hỏi Chủ đầu tư cần có kiến thức chuyên môn về nhiều lĩnh vực từ pháp lý, kiến trúc, kỹ thuật xây dựng, đến quản lý dự án và quản lý tài sản. Đặc biệt, Chủ đầu tư cần có kinh nghiệm vận hành thực tiễn cùng khả năng linh động trong việc xử lý các tình huống phát sinh.